El Senado dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que incorpora cambios importantes en los procesos de desalojo. La iniciativa establece una intimación previa de 10 días, acelera los juicios por falta de pago y permite, bajo determinadas condiciones, ordenar la restitución del inmueble.
El Senado de la Nación aprobó cambios al régimen de desalojos que podrían modificar de manera significativa la relación entre propietarios e inquilinos si la iniciativa también obtiene el aval de la Cámara de Diputados. El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada deja afuera, por ahora, la modificación vinculada con la venta de tierras rurales a extranjeros, pero mantiene los capítulos referidos a la recuperación de inmuebles, los alquileres impagos y las ocupaciones consideradas precarias o ilegítimas.
Uno de los puntos que más debate genera es la posibilidad de implementar un desalojo exprés, con procedimientos judiciales más rápidos y, en determinados casos, una desocupación anticipada antes de que exista una sentencia definitiva.
¿Cómo funcionaría el desalojo exprés por falta de pago?
El nuevo esquema establece una serie de pasos para los casos en los que un inquilino deja de pagar el alquiler. En primer lugar, el propietario deberá realizar una intimación fehaciente de pago. Para los inmuebles destinados a vivienda, el plazo mínimo previsto es de 10 días corridos.
La comunicación podrá realizarse tanto en el domicilio real del inquilino como en el domicilio electrónico que figure en el contrato de alquiler. Si transcurrido ese período la deuda continúa sin ser cancelada, el propietario podrá iniciar una demanda judicial de desalojo.
La principal diferencia respecto del procedimiento tradicional estaría en que la causa deberá tramitar mediante un juicio sumarísimo, es decir, utilizando una de las vías procesales más breves disponibles.
Uno de los aspectos centrales de la reforma es la posibilidad de solicitar un desalojo anticipado. El propietario podría pedirle al juez la restitución inmediata del inmueble bajo caución juratoria, en las condiciones y plazos que establezca el contrato.
Si el contrato no contempla un mecanismo específico, el proyecto incorpora un procedimiento similar al previsto para los casos de ocupación por parte de intrusos. De esta manera, el proceso judicial podría continuar mientras la vivienda ya fue restituida a su propietario.
Este punto es uno de los que genera mayor controversia, ya que los defensores de la iniciativa consideran que permitirá reducir considerablemente los tiempos para recuperar una propiedad, mientras que las organizaciones de inquilinos advierten sobre el riesgo de que una familia sea desalojada antes de que termine de resolverse el conflicto judicial.
Qué pasa si el propietario actuó de mala fe
El proyecto también contempla una protección para los inquilinos frente a eventuales abusos. Si el propietario consigue la desocupación inmediata ocultando información relevante, como el contrato de alquiler o comprobantes que acrediten pagos realizados por el inquilino, el juez podrá aplicar una multa.
La sanción podría alcanzar hasta 10 veces el valor del último alquiler, en beneficio del locatario. La medida busca funcionar como una especie de contrapeso frente a la posibilidad de recuperar anticipadamente el inmueble.
También se reducirían los tiempos para presentar pruebas
Al utilizarse el procedimiento sumarísimo, los plazos procesales serán más breves. Además, en los casos de desalojo por falta de pago, el proyecto establece una limitación sobre los medios de prueba, con la admisión de prueba documental y pericial.
La iniciativa también amplía el alcance de las órdenes judiciales para evitar que la aparición de nuevos ocupantes pueda impedir la recuperación del inmueble.
La orden de desalojo podrá alcanzar a todas las personas que se encuentren ocupando la propiedad junto con el demandado. El proyecto también modifica las condiciones para ejecutar las órdenes judiciales.
La resolución podrá incluir desde el comienzo la autorización para recurrir a la fuerza pública, ingresar al domicilio, abrir cerraduras y realizar el procedimiento durante días u horarios inhábiles cuando resulte necesario.
El objetivo planteado por los impulsores de la reforma es evitar que una vez dictada la orden judicial se generen nuevas demoras para concretar la restitución de la propiedad.
Alquileres: qué ocurriría si hay menores, adultos mayores o personas con discapacidad
La iniciativa contempla una situación especialmente sensible: los casos en los que dentro del inmueble viven personas en situación de vulnerabilidad.
Si durante el procedimiento se detecta la presencia de menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención a los organismos correspondientes.
El proyecto establece que se deberá procurar una alternativa habitacional transitoria en un plazo que no podrá superar los 10 días, aunque esta intervención no implica suspender el proceso de desalojo.
Los sectores que respaldan la modificación sostienen que acelerar la recuperación de una vivienda podría generar un efecto positivo sobre el mercado de alquileres.
Uno de los principales argumentos es que muchos propietarios actualmente podrían evitar poner sus inmuebles en alquiler por temor a enfrentar un proceso judicial extenso si el inquilino deja de pagar.
Según esta mirada, un mecanismo de desalojo más rápido podría incentivar a que más viviendas ingresen al mercado.
Una mayor oferta de propiedades, sostienen quienes defienden la iniciativa, podría contribuir a moderar los precios de los alquileres y, al mismo tiempo, permitir que los propietarios sean menos exigentes con los requisitos para acceder a una vivienda.
Desde el sector inmobiliario también destacan que la posibilidad de recuperar más rápidamente un inmueble podría reducir la necesidad de exigir garantías, seguros u otras condiciones adicionales para minimizar el riesgo de incumplimiento.
Qué cuestionan las organizaciones de inquilinos
Las asociaciones que representan a los inquilinos tienen una mirada diferente. Uno de sus principales cuestionamientos apunta a que el proyecto permitiría concretar la restitución de una vivienda mientras el conflicto judicial todavía está abierto.
Desde este sector advierten que no todos los casos de falta de pago responden a una situación de incumplimiento deliberado y que detrás de una deuda puede existir una familia atravesando una situación económica compleja.
También señalan que los procesos actuales pueden extenderse durante períodos prolongados y que una reducción drástica de esos plazos podría afectar el derecho de defensa del inquilino.
En particular, cuestionan que primero pueda concretarse la desocupación del inmueble y que posteriormente continúe la discusión sobre las circunstancias que originaron el conflicto.
El proyecto también modifica otras reglas de los alquileres
La reforma no se limita al procedimiento de desalojo. También incorpora cambios relacionados con la devolución de los inmuebles. Uno de ellos establece que el propietario no podrá rechazar las llaves cuando el inquilino quiera devolver la vivienda ni condicionar su recepción al pago de deudas pendientes.
Si el locador se niega a recibirlas o no responde, el inquilino podrá recurrir a la consignación judicial de las llaves.
Además, una vez que el propietario haya sido intimado formalmente para recibirlas, el inquilino dejará de generar nuevas obligaciones vinculadas al alquiler, siempre que realice la consignación judicial dentro del plazo previsto.
El proyecto también fortalece el uso de las notificaciones electrónicas, siempre que ese domicilio haya sido constituido previamente en el contrato.